今日はお隣さん同士の土地の決済。
買主宅がブロック塀を修繕するに際して、塀を建てる部分の
土地を一部売ってもらうというもの。
面積にして１４㎡。
売買金額も大きくないので、管轄法務局にて決済。
その場で書類を預かり、登記申請書も作成。
久しぶりにオンライン申請をせず、自分で書面の申請書を
法務局に提出しました。
それにしても埼玉の某法務局は、全然人がおらずガラガラ
だった。
今週は宴席が続き、寝不足です・・・寝たい。
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不動産の書類を預かりにお客さんの自宅へ。
海外からコーヒー豆を輸入する仕事をしている関係で
焙煎したてのフレッシュなコーヒーを出してもらいました。
駅まで飲む２００円のコーヒーは、飲んだ瞬間に苦みが
口に広がりますが、これが違う。
口に含むと嫌な苦みもなく、液体が喉にすっと入っていき
ます。サラサラとしてのなめらか。
後から、喉の奥から口に香りが広がります。
すきっぱらの胃にも優しい。
書類を届けに行くことがあれば、またご馳走してもらえる
かもしれない・・・
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今日の決済は、ちょっと珍しい登記内容でした。
土地３筆と建物１個が売買対象です。
売主の「姉」と「夫」の所有だったのですが、まず夫が死亡。
その後、姉が死亡。
子供がいないので、「夫」の相続に関する相続人が、
「姉」と「亡夫の兄弟姉妹１３名」。
２つの法定相続を経由して、売主は姉の持分を相続。
そして、売主が残りの持分を兄弟姉妹から「相続分の売買」
を原因として取得。
そのため、登記簿には「相続分の売買」を原因とする持分
移転登記が１３個並んでいます。
職業柄、このような登記簿見ると「美しい」と感じますが、
不動産業者が見ると、何が起きたんだ、という感じに
なるらしい。
ちなみに、登記識別情報の通数は１「４通×４＝５６通」も
ありました（笑）。
この登記は私の同期合格者の司法書士が担当したことが
判明！電話でこの登記の概要を説明してもらった。同期と
話す良い機会となった。
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今日は銀行で不動産の決済がありましたが、そこの
銀行の住宅ローンを付けるのではないので、応接や
ブースをかりることができず、１階の窓口業務のフロア
で、一般顧客に混じって、記帳台などを使っての決済を
行いました。
非常にやりにくい。
売主、買主、仲介、建物施工業者、抵当権抹消金融機関、
司法書士と男どもが、１階の一角に固まって、わさわさと
している様は、一般のお客さんからはちょっと奇異な感じ
だったかもしれません。
とりあえず今年最初の不動産決済終了。
今年は何回、決済に立ち会うのだろう。
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今日の決済は売主さんが２人ですが、仲が良くない
ので、部屋を二つに分けて決済。
私は二つの部屋を行ったり、来たり。
年に１から２回くらい、こんな決済がありますね。
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先日目にした登記簿。
九州の土地のモノですが、明治４６年に設定された
抵当権が残っている。
債権額が、なんと「玄米３石２升」となっている！
昔は、「米」を債権額に表示できたのか。
登記もなかなか奥が深い。
さて、この抵当権、無事に抹消登記できるでしょうか？
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不動産売買は、所有権全部を売買（移転）するのが原則です。
全部の所有権を持たないと買った側は、転売したり、土地の
上に家を立てたり、他人に貸して賃料収入を得たりが、できない
あるいはやりにくなるからです。
一方、持分だけを売買することもあります。
地上げが典型例です。
持分を取得することで、他の共有者に働きかけて、物件を売却
して持分に応じた売買代金を手に入れたい、という例もあります。
最近では電車内にも「持分だけでも買い取ります」という不動産
業者の広告を目にします。
今回やった決済ではその不動産業者が絡んでいました。
不動産を共有でもっているのですが、現在不動産に住んでいる
方と他の共有者の仲が悪く、その共有者が自分の持分を上記
電車に広告をだしている業者に売却しました。
持分を取得した業者は「共有物分割」訴訟をを起こしました。
共有状態を解消したい、という趣旨の訴訟ですが、業者としては
・業者が取得した持分を他の共有者に高く買い取ってもらう
・不動産全部を売却し、持分に応じた売買代金をもらう
のどちらかを意図しています。
結局、他の共有者の方は弁護士に間に入ってもらい、業者から
持分を買い取りました。
その他、いろいろあって今回不動産を売却することなり、私が決済
を担当しました。
事前に物件の登記簿謄本をみて、怪しい感じがあったので、上記を
売主さんに聞いてみて、実際のところを教えてもらえました。
売主さんは業者よりも、業者に持分を売った他の共有者（親族です）
のことを痛烈に非難していました。
共有で物件を所有していると、こんな争いになる可能性がある、という
典型のような実話でした。
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昨日の続き・・・
２０年くらい前との仕事の相違
＜不動産登記＞
・法務局の申請窓口には申請箱があったね。書類裏返しにして
入れたものだ。
・コンピュータ化前の不動産謄本が懐かしい。付記番号とか
追っかけたものだ。
・共同担保目録を作るのが大変だったなあ
・「同時謄本」とか今はないもんなあ
＜商業登記＞
・商号の仮登記があったから供託もよくやったよね。
・類似商号調査委の調査簿を見るのが大変だった。和紙が
くっついたりして、あやうく見過ごしそうになった
・会社の印鑑証明書も押印した用紙を持っていて、認証して
もらったものだ
・同一用紙もよく作ったなあ。「１丁」「２丁」とか今の人たち
わからないだろうなあ
・同一用紙に「静岡」とか地名が入ることがあったけど、あれ
刑務所の場所なんだよね
などなど、ちょっと古い人じゃないとわからない・・・
非常に話が盛り上がりました。
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今日の決済の売主（法人）の担当者さんは、以前
司法書士事務所に勤めていた方でした。
２０年前に私が事務所勤めをはじめた頃に勤務
していたので、昔の話で盛り上がります。
法改正やコンピュータ化、ＩＴ化などで２０年前と今では
仕事のやり方や、手続き方法がかなり違っています。
例えば・・・
は明日以降につづく。
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今月は不動産決済や相続の関係で、売主さんや相続人さん
の意思確認や本人確認の話が多い。
ご高齢だけが理由ではなく、体が不自由とか体調がすぐれず
に決済に出向けない、というものもありますが、遠くは仙台に
まで行く必要がありそうです。
ちなみに、自分が今まで本人確認に行った一番遠いところは
岡山県です（しかも新幹線で」日帰り）。
その次は愛知の知多半島かな？仙台は愛知と同じくらいの
イメージですが、自宅まで行くとなるとタクシー使わないと行かれ
なさそう・・・
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